Верховный Суд РФ против “эффекта Долиной”
Верховный суд РФ в итоговом решении по делу Ларисы Долиной подтвердил право собственности покупательницы на спорную квартиру и фактически задал ориентир для защиты добросовестных приобретателей в подобных конфликтах.
Суть спора
Лариса Долина продала Полине Лурье квартиру в Москве за 112 млн рублей. Сделка была оформлена по всем правилам, а покупатель зарегистрировал право собственности. Позже Долина заявила, что стала жертвой телефонных мошенников, действовала в заблуждении и потребовала признать договор купли‑продажи недействительным.
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций встали на сторону Долиной: сделку признали недействительной, право на квартиру вернули ей, а Лурье фактически осталась и без жилья, и без денег. Это породило так называемый “эффект Долиной” — массовое обсуждение того, насколько защищён добросовестный покупатель на рынке недвижимости.
Позиция Верховного суда
Судебная коллегия Верховного суда РФ отменила решения трёх инстанций и признала незаконным лишение Лурье права собственности на квартиру. В официальной позиции подчеркивается, что:
-
при недействительности сделки по общему правилу каждая сторона должна вернуть все полученное, и нельзя игнорировать интересы покупателя;
-
оценка поведения покупателя должна исходить из признаков добросовестности: Лурье заключила договор, зарегистрировала право собственности, не участвовала в мошеннической схеме и не получала вырученные деньги;
-
ссылка продавца на заблуждение и воздействие третьих лиц не может автоматически разрушать права добросовестного приобретателя без надлежащей компенсации.
В результате Верховный суд:
-
оставил право собственности на квартиру за Полиной Лурье;
-
указал, что пребывание Ларисы Долиной в квартире является незаконным;
-
разрешил Долиной временно проживать в спорном жилье до рассмотрения иска о её выселении судом нижестоящей инстанции.
Значение решения для добросовестных покупателей
Решение ВС РФ прямо отражается на защите покупателей, приобретающих жилье добросовестно и с формальной проверкой объекта.
-
Добросовестный приобретатель не должен нести “двойной” ущерб — лишаться и имущества, и денег только потому, что продавец вскоре заявил о заблуждении или мошенничестве третьих лиц.
-
При разрешении таких споров суды обязаны искать баланс: как защитить пострадавшего продавца, не разрушая при этом правовую защищенность добросовестного покупателя и доверие к рынку недвижимости.
Для граждан это означает, что:
-
тщательная проверка объекта, прозрачные расчеты и фиксирование переговоров повышают уровень защиты в случае споров;
-
если продавец впоследствии заявит о мошенничестве и будет пытаться оспорить сделку, суд обязан учитывать, что покупатель не участвовал в противоправной схеме и принял все разумные меры предосторожности.
Связь с банкротством и рисками для должников
“Эффект Долиной” стал одной из причин, по которой на федеральном уровне обсуждаются изменения в Законе о банкротстве. В частности, законодатели предлагают ограничить списание долгов по недобросовестным схемам, когда продавец сначала возвращает себе имущество через суд, а затем пытается уйти от выплаты денег с помощью банкротства.
Решение Верховного Суда по делу Долиной фактически подтвердило, что интересы добросовестного покупателя должны быть защищены даже в ситуациях, когда продавец пострадал от мошенников. А при рассмотрении дел о банкротстве физических лиц суды, скорее всего, будут внимательнее относиться к требованиям добросовестных контрагентов по спорным сделкам, а не позволят списывать такие долги автоматически.
