Верховный Суд РФ выступил против оспаривания сделок с недвижимостью

1 июля 2026 года Президиум Верховного Суда Российской Федерации вынес постановление, которое обобщает нормы права при рассмотрении дел, связанных с оспариванием сделок с недвижимостью и переходом права собственности.

Недостаточность заблуждения

Заблуждение гражданина относительно мотивов больше не является достаточно существенным для признания сделки недействительной на основании статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации. При разрешении таких споров судам следует принимать во внимание добросовестное поведение второй стороны, а также наличие у нее возможности распознать заблуждение, под влиянием которого действовал продавец.

А вот для признания сделки недействительной по правилам пункта 1 статьи 177 ГК РФ гражданину придется доказать, что в момент ее совершения он находился в состоянии, которое мешало ему понимать значение своих действий или руководить ими. При этом суды не располагают знаниями, которые позволяют объективно оценить такие состояния, поэтому должна проводится судебная экспертиза. И уклонение истца от исследования может являться основанием для отказа в удовлетворении иска.

Существенность заблуждения

Вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет при разрешении спора об оспаривании сделки по отчуждению жилого помещения по статье 178 ГК РФ, должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств дела. Во внимание нужно принимать особенности положения гражданина, состояние его здоровья и значение для него оспариваемой сделки.

Психическое расстройство

Признание судом сделки, совершенной лицом, имеющим психическое заболевание, недействительной по основаниям, предусмотренным статьей 177 Гражданского кодекса Российской Федерации, зависит от того, лишало ли заболевание гражданина возможности понимать значение своих действий и руководить ими в момент совершения сделки. Это устанавливается на основании заключения экспертизы.

Нарушение прав

Сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной на основании статьи 177 ГК РФ по иску такого гражданина, а после его смерти - его наследников, а также других лиц, чьи права или интересы нарушены в результате ее совершения. При этом наследник лица, по иску которого суд рассматривал дело о признании сделки по продаже недвижимого имущества недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения, вправе обратиться в суд с заявлением о пересмотре вынесенных по данному делу судебных постановлений по вновь открывшимся или новым обстоятельствам.

Обман

Сделка купли-продажи недвижимости, совершенная продавцом под влиянием обмана со стороны третьих лиц, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего при условии, что покупатель знал или должен был знать об обмане.

Если стороны успели осуществить взаимные предоставления, суд применяет последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции, т.е. обе стороны возвращаются в то имущественное положение, которое имели до ее совершения.

Отсутствие права на совершение сделки

При разрешении спора по иску бывшего супруга о признании недействительными сделок по отчуждению жилого помещения, принадлежащего супругам на праве совместной собственности, суду следует установить, знал ли или должен ли был знать покупатель об отсутствии у продавца необходимых полномочий на ее совершение.

Мнимость сделки

Для признания сделки мнимой необходимо установить, что каждая из ее сторон не имела намерения совершить сделку в действительности и создать соответствующие ей правовые последствия.

Небезусловность расписки

При решении вопроса о взыскании с продавца либо с его правопреемников денежных средств, уплаченных по сделке купли-продажи жилого помещения, признанной недействительной, на основании того, что она совершена продавцом, не способным понимать значение своих действий и руководить ими, суду следует учитывать, что выданная таким продавцом расписка не может являться безусловным доказательством получения им денежных средств.

Неравноценность

При установлении неравноценности встречного предоставления по договору купли-продажи, оспариваемому в деле о банкротстве, необходимо учитывать не только отклонение договорной цены от рыночной, но и другие обстоятельства, имеющие значение для заключения сделки, а также контекст отношений должника с контрагентом.

Договор дарения

Договор дарения жилого помещения может быть признан недействительным на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве как подозрительная сделка, если установлено, что его целью было причинение вреда имущественным интересам кредиторов.

Для этого необходимо доказать совокупность следующих обстоятельств:

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица.

И не стоит забывать, что с даты признания гражданина банкротом регистрация перехода права собственности на принадлежащее ему недвижимое имущество, полученное по договору дарения, осуществляется только на основании заявления финансового управляющего.

Сделки с единственным жильем

А вот сделка, направленная на отчуждение должником доли в праве общей собственности на единственное жилое помещение, не может быть признана недействительной на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, если по результатам применения реституции она будет защищена исполнительским иммунитетом.

Обязанности Росреестра

Итак, ВС РФ сформировал единый подход к защите как добросовестных приобретателей жилья, так и продавцов, пострадавших от мошенничества, при этом сместив бремя риска в сторону последнего, если он не проявил должной осмотрительности.