Новый законопроект против “возвратных” продаж

На практике такие истории часто называют “возвратными” продажами. Суть проблемы в том, что действующее законодательство оставляет пространство для злоупотреблений. Обманутый продавец, а иногда связка - продавец + мошенники, получает деньги от покупателя, а затем идет в суд и добивается признания сделки недействительной. В результате под удар попадают именно покупатели - даже те, кто действовал добросовестно, заплатил рыночную цену и не имел объективной возможности распознать мошенническую схему.

В чём законодательный пробел

Сейчас ключевой нормой является часть 2 статьи 179 ГК РФ, которая допускает признание сделки недействительной, если она совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы и других подобных обстоятельств. На практике внимание суда нередко смещается на поведение продавца и тот факт, что его обманули. А интересы покупателя при этом отходят на второй план.

Человек, который не участвовал в обмане и мог не знать о манипуляциях со стороны третьих лиц, рискует потерять приобретенное имущество. Более того, в ряде дел складывается ситуация, при которой покупатель вынужден “доказывать свою невиновность”, то есть подтверждать добросовестность, хотя логика предполагает обратное: добросовестность участников презюмируется, пока не доказано иное.

Как этим пользуются недобросовестные граждане

Выявленный пробел стал удобным инструментом для злоупотребления правом. Продавец может сослаться на то, что действовал под влиянием обмана третьих лиц. Дальше запускается судебный механизм оспаривания, и покупатель оказывается в роли ответчика, у которого фактически забирают имущество несмотря на оплату.

Отдельная опасность - случаи, когда продавец и мошенники действуют согласованно. Тогда “обман” может использоваться как прикрытие: деньги получены, сделка оспорена, имущество возвращено. Даже если это не массовая история, сам факт существования такой возможности подрывает доверие к сделкам на рынке вторичного жилья.

Что предлагают изменить

Законопроект №1124149-8 направлен на устранение именно этого перекоса. Предлагаемая логика изменений сводится к закреплению в ГК РФ четкой формулировки: если покупатель не знал и не должен был знать, что продавец совершает сделку под влиянием обмана третьих лиц, то признавать ее недействительной нельзя.

По сути, речь идет о переносе в Гражданский кодекс позиции Верховного Суда РФ: обман продавца третьими лицами сам по себе не должен автоматически “обнулять” права добросовестного приобретателя. Ключевым должен стать вопрос об осведомленности покупателя и наличии признаков, по которым он объективно должен был заподозрить неправомерность сделки.

Почему это важно для судебной практики

Сегодня покупатели нередко сталкиваются со следующим парадоксом. Они приводят доказательства своей добросовестности, но суд не смотрит на это, поскольку в центре внимания “жертва обмана” - продавец. Из-за размытости критериев суды порой не фиксируют главное обстоятельство: покупатель должен был знать о влиянии третьих лиц, и только тогда оспаривание сделки действительно оправдано.

Если презумпция добросовестности покупателя будет прямо закреплена в статье 179 ГК РФ, это исправит перекос:

В результате снизится риск изъятия имущества у тех, кто действовал добросовестно, а рынок получит более устойчивые правила. Это критически важно для защиты права собственности и доверия к гражданскому законодательству в целом.